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引言：我国许多城市传统的商业街都是名声在外的百年老街，见证了历史的沧桑，留下了时代的烙印，如北京的王府井，上海的南京路，青岛的中山路，在经济迅速发展和城市化加速的背景下，城市空间结构重组，经济重心的转移，这些传统街区都经历了从繁华到衰落的过程。为此，我国许多的传统商业街先后进行了更新改造，以期恢复其繁荣，其中有成功的经验，也有一些遗憾和不足……
青岛市中山路是最能体现青岛市老市区建筑风格和历史文化积淀的传统商业街区，其曾是青岛市的商贸中心，随着东部的开发建设，城市中心向东部转移，以中山路为商业中心的单核心的城市结构向多核心的方向转变，削弱了中山路的吸引辐射能力，其逐渐衰败，这是城市发展阶段导致的必然结果。因此，对中山路传统商业街改造更新是历史的必然。综观我国各地传统商业街改造的经验得失，传统商业街改造导致其传统的丧失是最严峻的问题。目前，青岛市中山路正在进行改造更新工作，中山路传统商业街改造如何恢复其生机而保护其传统的特色？笔者对其进行分析并提出了建议。
1、中山路传统商业街改造保持其传统氛围的关键——以旅游业开发为主的策略
中山路传统商业街改造如何保护其传统氛围而恢复生机活力呢？作为旧城区最早的商贸区和以历史建筑与文化景观为特色的街区，中山路应把发展的重心转移到可持续发展的旅游经济上来，形成以旅游业开发为主的模式，而并非是依赖大量的投资或大型的开发项目。
随着青岛经济中心向东部新区的转移，青岛市的大多数星级饭店、大型购物中心、金融机构等都建在东部新区，中山路地区大部分仍然是低价位地段，其宜人的小尺度空间、历史遗留商住区的特征最适合发展中、低档旅游点，以争取那些被独特的文化所吸引的游客。在改造开发的同时，避免引入与此区不协调的大型开发项目（如大型购物中心、大型宾馆），防止当地的房地产价格和混合商业结构的冲击。例如，中山路传统商业街区有很多的历史建筑，如栈桥、天主教堂，这些历史建筑是吸引游客的景点，可讲解历史遗迹的背景、文化，并提供具有地方特色的旅游纪念品或手工艺品的服务，这样，即满足了游客纪念性的需求，又增加了旅游区的收入。
2、对传统商业街物质空间的保护
传统商业街存在最重要的条件就是，在这条街上集中了一定数量的历史建筑，具有城市独特的传统物质空间环境。
2.1 历史建筑的保护
2.1.1 保护真实性
“历史建筑的价值就在于它的真实性”，因此，保护历史建筑第一重要的就是保护建筑的“原真性”，即建筑的形态尺度，外形风格，装饰材料类型色彩等等，保护它所遗留的全部历史信息，使其不发生变化。对其保护整治遵循“做减法而不做加法”“整旧如旧”的原则。
2.2.2保护的可持续性
传统商业街的形成在历史上经历了很长的时期，整治工作应细致认真的进行，应多花时间仔细认真的考证揣摩，如果由于种种客观原因一时做不好，也不能强求，暂时保留下也许是最好的办法。一年半载将传统商业街迅速整治一新是不科学的态度，这只能是保护工作急功近利而难以成功。
2.2传统商业街空间尺度及环境的保护
传统商业街不是用来陈列单个历史建筑的，更重要的是整个历史街区的传统空间氛围。
我国传统商业街具有宜人的空间尺度，其街道不是很宽，建筑不是很高，街道宽度与建筑的高度之比多为1:1.2~1:2，且具有强烈的空间层次、秩序。沿街道方向看，一般传统商业街在入口处或重要的节点设置鲜明、独特的标志性设施，一方面起到组织空间序列的作用，另一方面会给人以强烈的印象，并产生亲切感，例如北京王府井大街上一系列具有传统韵味，反映京城文化特色的雕塑：剃头、人力车，街头弹唱；武汉市江汉路上具有“汉味”文化的雕塑小品：乘凉、热干面、配眼睛、卖水，处处在怀旧中充满了文化是氛围。在街道中行走，人的活动节奏缓慢，活动方式是沿街观看或购物，街道空间具有内向的亲切感和宜人的尺度空间。
中山路传统商业街有许多优秀的历史建筑，如栈桥、天主教堂和其他的德式建筑，应制定历史建筑保护规划和综合的街道规划，保护这些历史建筑和宜人的街道尺度空间，避免出于商业目的建设大体量的商业建筑，同时对广告、标志牌、建筑立面等严格审查控制，维持中山路传统商业街的传统氛围。例如，街道招牌可按照德国时代风格设计，同时标注德文和中文，以唤起人们对这段历史是回忆；在中山路传统商业街区的主要入口处使用横幅或拱形门建筑；人行道的栏杆，铺地、路灯及其他公益设施都选用传统的建筑材料按传统的方式设计。
3、传统氛围的营造与维持
传统商业街以超其物质功能而成为城市中颇具魅力的场所，它的魅力来源于传统的氛围，传统的氛围最易给人以归属感和认同感。
3.1 传统经营特色的继承
传统商业街的改造使得商业街的环境好转，从而地价上升，沿街商业门面的租金因此大幅度提高，加上众多商家的竞争，其结果自然是，部分有实力的“老字号”勉强维持；大部分“老字号”在高租金下收益甚微，日益衰败；精品店、专卖店、洋快餐以其雄厚的经济基础出尽风头，逐渐的，传统商业街到处充斥着洋品牌、专卖店，传统商业街的“传统”已名存实亡……
“老字号”是传统商业街上的宝贵财富，长久以来，他在人们是心中得到了广泛的认同,其品牌有着很好的口碑和知名度，也许他们的资金实力、规模比不上洋品牌、精品店，但在传统商业街上，人们对他们的感情还是比洋快餐、连锁店深厚的多。蕴涵地方特色的餐饮业是“老字号”的代表，如青岛中山路的春和楼饭馆，“万和春”排骨米饭，美达尔烤鱿鱼等，他的存在是由传统商业街经营活动的多样性和其本身的休闲娱乐功能决定的，他的繁荣必将为传统商业街带来生机和活力。
在传统商业街改造中，对于具有地方特色的传统“老字号”政府应进行政策倾斜，对其扶持，而不能简单的与其他商业同台竞争，对这些“老字号”免收或少收税收、门面租金，保留传统的“老字号”，吸引其他地方的“老字号”在此开分店，以聚集而形成规模；同时对于精品店、洋快餐等与其他大商场雷同的经营门类适当提高门槛限制其在传统商业街上营业的数量。同时传统的“老字号”应努力发掘自身的文化内涵，展示商业经营特色，可在传统商业街上开展丰富的文化宣传活动，介绍自身的创业经历、发展历程，在商店的环境布置上，有意识的营造出特定的文化氛围来展示自己的特色。如中山路传统商业街，可利用青岛啤酒的名牌效应，在中山路传统商业街设立微型酿酒屋，可吸引游客品尝新鲜的当日制作的啤酒并了解青岛啤酒的起源、历史。这样保证了传统的商业经营格局，使传统商业街形成有别于其他地方的经营特色。
3.2丰富多彩的传统活动是活跃传统商业街氛围的有效手段
在传统商业街上举办符合当地习俗的传统文化活动，容易得到市民的广泛认同，可吸引人流，活跃商业气氛，营造传统氛围。例如2001年正月，北京阔别37年之久的北京标志性庙会之一“厂甸庙会”在原址得以恢复。后具统计，仅第一天，东西琉璃厂就超过了60万人，重现了当年人流如织的热闹场面。
青岛有很多的庆祝活动和节日，如国际啤酒节、海洋节和糖球会，但这些活动都局限在一定的地带，如国际啤酒节有很多的庆祝活动，但没有在中山路举行的。在国际啤酒节期间，可在中山路举办一系列的活动，讲解青岛啤酒的起源，制酒的过程，喝酒大赛等。让每位游客都知道“喝青岛啤酒到中山路，到中山路喝青岛啤酒”，形成让青岛啤酒带动中山路，中山路宣传青岛啤酒相互促进的效果。
4、传统社区关系的维持
传统商业街区多位于老城区，功能多样化，人口密集，基础设施落后，改造成本高，。因此，在更新改造的过程中，首要的问题是资金的筹措，各级政府积极招商引资，筹措资金，形成了过度以开发商为导向的土地利用市场，高容积率、高利润率的商办楼一座座拔地而起，居民不断外迁，居住用地不断减少，原有的稳定的传统社区关系土崩瓦解，城市特色日渐消失……
传统商业街区的风貌特色，不仅仅是建筑形式的产物，更是由广泛的社会文化和实践积累等因素形成的。在传统商业街区，丰富的社会网络往往和破旧的物质环境并存，但由于旧城中充满了浓郁的生活气息、亲切和睦的邻里关系以及富有较强凝聚力的社会网络，使这些地区在居民心中产生了物质条件所难以比拟的魅力，从而得以精神上的满足。因此，这一稳定的社区关系是多数居民渴求的。中山路传统商业街区周边的居民超过18,000人，这是一个很稳定的社区，大部分家庭在这生活了大半辈子或一辈子，三代同堂的家庭很普遍，儿女上班，祖父母照看孙辈，邻里关系和睦，大家一起在庭院里聊天，这的居民有安全感，他们以外出不用锁门为骄傲，这和新建居住区的防盗门、铁栏窗形成鲜明的对比。在传统商业街改造中，传统社区关系的维持必须采取广泛的公众参与和渐进式、持续性的开发方式。
4.1 广泛的公众参与
旧城是历史的沉淀，其社区关系相对稳定，人们相互认同，价值观一致，对同一事物有着基本相似的见解，且社区居民是社区的真正的主人，对极其复杂的建成环境，社区居民才真正了解其中存在的问题，了解他们自己的需求和愿望。所以，应听取他们的意见，开展“公众参与”，以更好的维持传统的社区关系。
传统商业街周边地区的改造实行“公众参与”有以下两个方面：
一方面在规划设计、改造实施过程中，进行调查统计，征求居民的意见，让居民参与其中。如在中山路居住区改造中进行了问卷式调查，问及居民最喜欢这个地区的什么，最希望保留什么时，有以下几条：庭院结构，和睦的邻里关系，较低的楼层（居民不愿意住高层住宅），阁楼。
另一方面在传统社区中，蕴藏着巨大的社会资源，鼓励和引导居民参与到可持续发展的旅游中去。在中山路传统商业街区复兴或新建具有地方特色的传统手工业品和民间职业，对重现这一地区的历史风貌特色有重要的意义，可采取优惠的政策鼓励居民的参与，同时在社区进行宣传培训活动，向居民讲解他们在可持续发展的旅游业中获得的利益，组织培训居民开发具有地方特色的旅游纪念品，或培训手工艺人、说唱艺人，为居民创造就业机会。
4.2渐进式、持续性的开发与更新
这种长期历史形成的社区关系本身是非常脆弱的，一旦破坏，则难以恢复。因此，传统商业街区的更新改造，更重要的是在保持这种社区关系的前提下进行，避免大规模、急风暴雨式的环境变更，只有渐进式的整治方式，才能保持传统商业街现在与过去的联系，使长期形成的传统社区关系得以维持。
结语：
建筑是空间的艺术，而城市是时间的艺术，一个没有旧建筑，没有传统商业街，没有地方特色的城市，如同一个没有记忆的人一样可怕。建造一条全新的现代化街区是一件轻而易举的事情，而将一条传统商业街的传统氛围与历史韵味维持下去，需要巨大的艰辛和努力。
